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法律信箱  不动产相邻关系释疑(三)

2007-1-25 06:50| 发布者: admin| 查看: 914| 评论: 0|原作者: 魏锦芳|来自: 本站原创

   
十、问:相邻住户因维护、修缮专有部分(含约定专用)或设置管线(如更换渗水管线)必须进入或使用他住户专有部分(含约定专

用),因他住户拒绝其进入施工修缮,应如何解决?
    答:依据公寓大厦管理条例(以下简称条例)规定。因相邻住户维修或修缮专有建物,须进入或使用他住户专有之建物,应选择

可能造成损害最少之处所及方法为之(例如为查明漏水处之暗管所在等)并应修复回复原状或补偿衍生之损害。倘住户违反规定,拒

绝相邻住户进入勘察或施工,可洽请全体大厦住户组成之管理委员会(下称管委会)出面协商解决,如仍无法达成协商时,管委曾可

依条例规定,函请主管机关通知拒绝他人进入维修之住户限期改善,履行容忍他住户进入维护之义务。
倘经主管机关通知限期改善而仍不履行时,主管机关得对该住户,连续处罚新台币二仟元以上,一万五仟元以下之罚锾。此外,相邻

住户也可对拒绝其进入维修之住户列为被告,诉请法院判决准其进入被告室内施工维修防漏,并请求相关之损害赔偿。
  十一、问:居住相邻之公寓大厦外墙是否设置铁铝窗门出物?住户可否改变阳台之使用?
  答:按公寓大厦管理条例规定,公寓大厦周围上、下、外墙面,原则上不得变更构造,颜色、装置铁铝窗
。可分两方面说明:二)

未设置管理委员会之住户,其专有部分建物固不得变更外墙面之构造或颜色,但装置铁铝窗附属物,在不违反主管机关所订定之违
章建筑物认定基准之范围,装置铁铝窗,原则上不受罚或被拆之虞。
    (二)有设置公寓大厦管理委员会组织之大楼,须视住户公约对建物装置铁铝窗如何规定,倘约定大楼禁止装置,则住户安装时

,管委会得予制上,倘安装之铁铝窗高、宽及突出外墙之距离,超过主管机关认违建物之基准规定,住户及管委会均可向主管机关
举报拆除。倘未超过违建物之认定基准,因大厦住户公约有规定禁止安装铁铝窗,故大厦管委会可请求主管机关通知违规住户改善,

予一个月内回复原状,倘违规住户不回复原状,主管机关可处以罚锾,管委会亦可将违规住户列为被告,诉请法院判决拆除回复原
状。
    有关阳台部分之变更使用,以往住户常将室内推出至阳台,并在阳台加装窗户,增加室内空间使用,因以往并无法令拘束不得改

变室内阳台之使用,除非因变更阳台使用需拆除室内部分隔间墙,有涉及危害大厦建物结构安全者。相邻住户或管委会,可通知主
管机关派员到现场勘查,并可制止施工。通知该住户回复原状。
    惟自九十五年元月一日开始,台北市政府已依据建筑法等相关规定,拟订新领照建筑物禁止改变阳台使用之法令,故新建物自九

十五年起,已不得任意改变阳台之任用,一旦被举报,主管机关可勒令拆除回复原状。
    十二、问:公寓大厦顶楼之空间是否归最高楼层之住户使用?地面一层之空地间是否归一楼住户使用?
    答:二)以往建商起造房屋,将出售之房屋及七地持分权在每份买卖契约内,均约定建物顶楼归由顶层之住户使用。建物基地地

面空地归由一楼住户使用,此乃对建物及土地公共使用部分约定为专用之案例。按以往最高法院之判例,是项约定专用之契约,有拘
束同栋大楼住户及其後手(例如原住户将房屋转售该他人)之效力。故顶层住户使用顶楼空间,一楼住户使用地面空地,以往较无争

议。
    但嗣後最高法院变更原先之判例,认为建商买卖契约对建物或土地公共使用部分,约定由特定住户使用,其约定对後手无拘东力

,故二手房屋以後之买,不受前手同意约定他住户专用之拘束,致相邻住户涉及公共部分约定专用之纠纷日渐增加。二;按公
寓大厦顶层建物,属该大楼全体住户所公同共有,地上基地之法定空地。亦属该大楼全体住户所共有,故均属大楼公共使用之部分。

倘若全体住户同意顶楼由顶层住户使用,基地周边法定空地由一楼住户使用,此项约定专用固属适法,但嗣後若大概住户所有权人
有变更,则新取得建物之住之身份,为全体共有人之利益,要求顶楼空间及一楼空地归由全体住户共同使用,倘一楼及顶层住户反对

,该住户得依法以共有人身份,按民法物权共有关系,为全体共有人之利益,单独诉请法院拆除顶层或地面之增建物,使回复原状
,返还予全体共有人。
   三;故购买新屋或二手屋者,不宜任任意改变顶层或一楼法定空地等公共使用部分之空间,或作价承买前手已经增建之违章建筑物

,一旦因相邻住户有任一反对他住户专用,并诉请法院拆除回复原状时,承买人势将得不偿失。至於新增之违建物,倘违反主管机
关所规范之违建物认定基准,则一经查报即面临主管机关拆除之虞,并抵触建筑法规定,甚至因违反建筑法以刑事被告栘送地检置法

办,此乃行政罚与刑罚之规定,故擅自增建新违章物,需考虑违法之风险。


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